Alerta: timo inmobiliario

Se está dando en los últimos tiempos un timo inmobiliario bastante preocupante, sobre el cual he decidido escribir esta entrada para poner a la mayor parte de gente posible sobre aviso. Y, ojo, no saco esto de un e-mail en cadena ni del periódico, sino de mi propia experiencia como Procurador de los Tribunales. He llevado ya algunos asuntos como los que voy a comentar, y al hablar del tema con mis compañeros de profesión, muchos me ha dicho que ellos también han topado con asuntos así. Así que, ojo al dato, por si acaso.
Los dos timos son muy parecidos, y están relacionados: en ambos casos tiene que ver con el alquiler de los pisos. De un tiempo a esta parte, cuando se hablaba de problemas legales relacionados con el alquiler, el perjudicado era casi siempre el propietario del piso. Lo típico; alquilaba su casa a alguien, el inquilino no pagaba, y luego se las veía moradas para echarle, al margen de que muchas veces, al recuperar por fin su casa, se llevaba la desagradable sorpresa de que el inquilino moroso había destrozado o desvalijado la casa antes de marcharse. Ahora, aunque por desgracia estos casos siguen dándose de forma habitual, han aparecido timos que no tienen por perjudicado al propietario, sino al inquilino. Son estas dos modalidades:

Timo 1: Una persona (llamémosela Inquilino A) alquila una vivienda a su propietario, y luego la realquila a un tercero (llamémosle Inquilino B). Esto, que de normal es perfectamente legal, lleva trampa porque el Inquilino A no le paga el alquiler al propietario, aunque sí que le cobra alquiler al B, el cual paga religiosamente. El propietario, al ver que A no paga, va al juzgado y le pone una demanda. El juzgado tramita la demanda, y como ve que efectivamente A no está pagando, organizan un lanzamiento para devolver al propietario su piso. En ese momento, A se da a la fuga y B se encuentra con que le van a echar del piso a él, que es quien está viviendo allí, aunque él ha estado pagando a A el alquiler todos los meses.
¿Cómo se puede prevenir? Yendo al Registro de la Propiedad correspondiente antes de alquilar para ver la escritura del piso y asegurarnos de que el propietario y nuestro arrendador es la misma persona.
¿Posible solución? Que B se dé cuenta de lo que está pasando cuando el juzgado llegue a notificarle el lanzamiento, comparezca en el pleito rápidamente como tercero de buena fe, y llegue a un acuerdo con el propietario para conseguir que se haga un nuevo contrato de arrendamiento y a partir de entonces sea él el inquilino A, evitando de ese modo el lanzamiento. Si el propietario no quiere llegar a un acuerdo y se empeña en echar a B, este puede pedir al juez la subrogación del arrendamiento por ser un tercero de buena fe. Otra cosa, claro, es que el juez se lo conceda.
¿Y cómo recupera el propietario las mensualidades no pagadas que se le deben? Pues demandando de nuevo al Inqulino A para conseguir embargar sus bienes y sacarlos a subasta. Claro que, como A sea insolvente y no tenga bienes, la cosa puede estar más que jodida.

Timo 2: El timador en cuestión compra un piso, pide una hipoteca al Banco y pone como aval la propia casa (una práctica muy común). El problema es que el susodicho comprador no paga la hipoteca, y le da igual que le quiten o no la casa, porque sólo la ha comprado para alquilarla y poder hacer el timo. Efectivamente, el compardor del piso alquila la casa a un inquilino, el cual paga diligentemente el alquiler. Pero, como la hipoteca no se está pagando, el Banco embarga la casa, y ahí es cuando empieza el lío: el comprador desaparece, el Banco se encuentra con la desagradable sorpresa de que hay inquilinos viviendo en ese piso, y por supuesto intenta echarlos del piso para poder sacarlo a subasta y de ese modo recuperar el dinero que no se le está pagando.
¿Cómo se puede prevenir? Es casi imposible, porque en este caso arrendador y propietario son la misma persona. Y, aunque en el Registro de la Propiedad constan las cargas que hay sobre una finca, y por lo tanto constan las hipotecas, no hay forma de saber si esa hipoteca se está pagando o no. Y, sin un mandato judicial, no se le puede pedir al Banco que revele si los plazos de la hipoteca se están pagando. Eso, unido al hecho de que las hipotecas son muy comunes y no es raro que los pisos estén gravados con una, hace imposible saber si la persona que nos va a alquilar el piso es honrada o no.
¿Posible solución? Muy importante: en cuanto el inquilino reciba noticias de que el Banco ha embargado la casa y es el nuevo propietario del piso, deben dejar de pagar al anterior propietario y seguir pagando el alquiler que figura en el contrato, pero ingresándolo en la cuenta corriente del Banco en cuestión, guardando todos los justificantes de pago. De esa manera, el Banco no los podrá echar alegando que no pagan el alquiler. Sin embargo, a pesar de esta precaución, el Banco no tiene la obligación de subrogar el arrendamiento, y seguramente irá a juicio para intentar echar al inquilino de todas maneras. Pero, como el inquilino es un tercero de buena fe, existen altas posibilidades de que el juez le dé la razón y obligue al Banco a subrogarles el arrendamiento (es decir, a seguir teniéndolos como inquilinos), por lo menos hasta que venza el contrato de alquiler. Otra cosa, claro, será que el Banco lo renueve, que es bastante poco probable.

Por supuesto, en cualquiera de estos casos, y siempre en general, es vital tener un contrato de arrendamiento correctamente firmado y las mensualidades pagadas, con recibo y justificante de todo ello. Aconsejo sospechar y huir de todo aquel que vaya diciendo que "no hacen falta papeles" o que intenten hacer las cosas de manera informal. En asuntos legales, por favor, todo por escrito, verificado y con justificantes (tened en cuenta que los defectos de forma pueden convertir un contrato en nulo de pleno derecho, o en anulable, lo cual fulmina las posibilidades del inquilino de conseguir la subrogación, ya que el contrato no es válido). Si es necesario, contar con la supervisión legal de un abogado o un notario. Sí, es cierto, hay que pagarles por sus servicios, pero pensad que es mucho mejor pagar a un profesional y tener la seguridad de que todo está bien hecho y tenemos las espaldas cubiertas, a ahorrarse unos eurillos y llevarse un enorme disgusto más adelante. Esto también vale para los arrendadores de buena fe, por supuesto, que podrán echar a los inquilinos morosos de su casa con mucha más presteza si todos los papeles están en regla.

Por cierto, un apunte sobre este timo que lo hace aún más deplorable: aunque cualquiera puede ser víctima de este tipo de engañifas, son especialmente vulnerables (y las víctimas preferidas de los timadores) la personas pobres y/o inmigrantes, especialmente si tienen apariencia de incultura, son recién llegadas o no hablan bien el idioma, porque el timador suele deducir (correctamente, en gran parte de los casos) que el desconocimiento de las leyes y del Derecho, sumado en ocasiones a la situación de irregularidad en la que se encuentra en España, hará que la víctima se confíe, no sospeche, o sea también proclive a no formalizar mucho el contrato, así como con poca capacidad de reacción o incluso reticente a emprender acciones legales cuando se descubra el pastel.
Así que ya sabéis, a la hora de alquilar, con cien ojos, que aunque hay mucha gente buena y honrada también hay bastantes sinvergüenzas sueltos.